Amortizar la hipoteca: cuándo, cómo y por qué

Quitarse de encima la carga de la hipoteca es una de las aspiraciones que roban más de una velada a quienes están en el arduo proceso de pagar la totalidad de sus viviendas.

Amortizar la hipoteca

Pero cuidado con las aspiraciones, porque a veces no siempre son lo más acertado si el foco con el que se analizan es el financiero.

En el caso de los préstamos o hipotecas, la decisión de liquidarlos o reducirlos antes de tiempo depende mucho de cada caso concreto. Del tipo de contrato firmado y de las circunstancias personales y financieras de los titulares. Para saber si es o no conveniente esa decisión hay que hacer diversos análisis pormenorizados.

El primero tiene que ver con el excedente del dinero. Está claro que cualquiera que se plantea esta opción es porque de alguna manera ha tenido unos ingresos extra. Hay que valorar si ese excedente es puntual, por alguna paga extra, premio, etc. O, si por el contrario, es un ingreso extra más recurrente en el tiempo. Por ejemplo, una subida de sueldo o un nuevo sueldo en la familia.

En función de esas circunstancias, hay que decidir si lo que se quiere es rebajar la cuantía total de la hipoteca, es decir, ahorrar en la cuantía final reduciendo tiempo. O se prefiere rebajar las cuotas mensuales para llegar más holgados a final de mes sin variar la fecha de vencimiento del préstamo.

Antes de tomar esa decisión conviene detenerse en conocer cómo se forman los precios de las hipotecas. Uno de los elementos más conocidos por el público es el indicador al que se referencia. En general en España es el Euribor, aunque hay otros como el IRPH. La cotización del Euribor influye directamente en la cuota mensual. En la actualidad, el Euribor cotiza en mínimos históricos. Los analistas de mercados no barajan subidas a corto plazo. Pero está claro que si hay alguna variación que afecte con fuerza a las hipotecas esa solo puede venir de una subida, ya que el margen de bajada es mínimo. Conviene no olvidar que la hipoteca es un compromiso a largo plazo.

Otro punto importante que conviene tener muy en cuenta a la hora de decidir la amortización es  que la cuota mensual tiene, algo así como dos componentes, una parte de intereses y otra parte de capital.

Los intereses se calculan siempre sobre el capital vivo o pendiente, es decir, sobre lo que nos queda por pagar. La amortización será el resto de la cuota una vez restados los intereses. En España funciona lo que se llama el sistema de amortización francés, que implica pagar más intereses los primeros años y más adelante se pasa a amortizar capital.

Esto es clave a la hora de decidir por dónde abordar la amortización. Los expertos financieros coinciden en que si lo que interesa es rebajar la cuantía total del préstamo lo que hay que hacer es amortizar plazo. Es decir, reducir el número de años de vida de la hipoteca. Los efectos de la decisión se notarán a largo plazo.

En cambio si lo que se quiere es aliviar los agobios mensuales de las cuotas hipotecarias, la amortización debería hacerse sobre las cuotas. La hipoteca se mantendrá durante el mismo número de años, pero a la cuota mensual se rebajará en función de la cuantía amortizada.

En definitiva, la decisión consiste en decidir si quiere vivir mejor o tener menos deuda.

Pero no acaban aquí los elementos que interfieren en la decisión de amortización. Además, hay que tener en cuenta, por un lado, las comisiones que  los bancos suelen cobrar por modificar la hipoteca y sobre todo para anularla.

Y los asuntos fiscales. Si la hipoteca se firmó antes de 2013 hay que valorar que los propietarios tienen derecho a una deducción fiscal de hasta 9.500 euros por titular y año. Esto desincentiva la anulación total de la deuda hipotecaria.

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