Vender casa o pagar más impuestos, el dilema previo a las campanadas de fin de año

Tal vez, hasta ahora, ni se le había pasado por la cabeza vender la casa del pueblo heredada de sus padres o el apartamento de la playa al que hace años que nadie de su familia quiere ir. Pero, ¿qué ocurre si le dicen que esperar unos meses para tomar esa decisión podría hacerle perder bastante dinero?

Está claro que un anuncio así hace replantearse la situación a más de uno. Y precisamente eso es lo que está ocurriendo desde que los expertos han escudriñado la  última reforma fiscal del Gobierno y han dado la voz de alarma ante una de las principales modificaciones.  El nuevo texto legal  acaba con unos privilegios que reducían la plusvalía de las viviendas antiguas, sobre todo de aquellas que fueron adquiridas antes de 1994. El final de esos privilegios disparará el pago de impuestos en caso de venta de esos inmuebles a partir del año que viene.

Para entender bien lo que va a ocurrir a partir del 1 de enero con la fiscalidad de las viviendas antiguas es necesario familiarizarse con dos complejos conceptos de la legislación fiscal española.

Impuesto vivienda

Coeficiente reductor y coeficiente de abatimiento. Dos mecanismos que en los últimos años han servido para actualizar el precio de las viviendas sobre el que se aplica la tasa del impuesto de plusvalías. El primero, el coeficiente reductor, sirve para ajustar la inflación durante el periodo desde que se compra la vivienda hasta que se vende.  La cuantía de esa reducción se calcula anualmente  para incluirla en los Presupuestos Generales del Estado. El segundo, coeficiente de abatimiento, es el resultado de una decisión política que buscaba incentivar la inversión a largo plazo. Con este último cuando un propietario de una vivienda comprada antes de 1994 la vendía, en lugar de pagar plusvalía por la diferencia entre el precio de compra y el de venta, que podía ser espectacular con el boom inmobiliario de por medio, pagaba solo por una parte de esa cuantía total, calculada en función de esa cuota de abatimiento.

Ese privilegio se eliminó en el año 2006 para las viviendas nuevas pero se mantuvo para las que habían sido compradas antes de 1994. Pero ahora es tiempo de recaudar, y estos privilegios han pasado al baúl de los recuerdos. Según ha estimado Fernando Encinar, el director del Servicio de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, el resultado puede implicar una subida del impuesto de plusvalías de hasta el 50%.

Mientras los propietarios deshojan la margarita de qué hacer con sus inmuebles, el sector inmobiliario ha puesto en marcha toda su maquinaria de venta. Estiman que esta medida tenga un efecto llamada y también estimulará muchas de las operaciones que llevan años en formol. Ese aumento de oferta, aseguran, será clave para provocar una considerable caída de precios en los inmuebles.

La cosa llega tan lejos que incluso, algunas de las redes comerciales más potentes de España han convertido la información fiscal en el reclamo estrella de sus estrategias de marketing.

Para los compradores puede ser la oportunidad esperada de ajustar un poco más el precio. El margen de negociación y el tiempo juegan a su favor.

Para los vendedores la decisión no es tan fácil. Hay que hacer muchas cuentas para saber si compensa bajar el precio del inmueble a cambio de pagar menos impuestos.  E incluso si es el momento de vender cuando ni siquiera se habían planteado la situación.

La situación se complica cuando resolver el problema no es una cuestión de decisiones personales. Tal y como ha advertido la Defensora del  Pueblo este cambio fiscal puede suponer un fuerte golpe para la finanzas de aquellos que se vean obligados a vender sus casas por problemas económicos.

También afecta, sin desearlo, a los inmuebles sujetos a sucesiones o donaciones. En estos casos, la actualización de precios también disparará el pago de estos impuestos. Aunque el impacto es menor debido a las deducciones que aplican la mayoría de las comunidades autónomas.

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