¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona?
La nuda propiedad permite vender una vivienda sin dejar de vivir en ella. Es una operación cada vez más utilizada por personas mayores que buscan obtener liquidez sin renunciar al uso de su casa. Te explicamos cómo funciona y qué ventajas e inconvenientes tiene.
¿Qué significa exactamente la nuda propiedad?
El concepto de nuda propiedad está ligado al derecho del uso y disfrute de la propiedad afectada. En concreto, consiste en el derecho de una persona sobre una cosa (una casa, por ejemplo), de la cual es propietaria pero de la que no puede hacer uso. La posesión y el disfrute de esa vivienda le corresponden a un tercero, que es aquel que posee el llamado derecho de usufructo.
Nudo propietario
Nudo propietario es el término designado para definir a esa persona que es el titular legal de un bien (una vivienda), pero que legalmente no puede ni usarlo ni disfrutarlo.
Usufructuario
Por el contrario, el usufructuario es la persona con derecho a uso y disfrute de esa casa (o bien) sin ser el dueño de la misma. Y no sólo puede disfrutarla, sino que puede recibir ganancias derivadas, por ejemplo, del alquiler de la misma.
¿Cómo funciona la venta de la nuda propiedad?
El mecanismo de una venta en modo de nuda propiedad es igual al de cualquier otra operación de compra venta. Pero con una característica definitoria, que consiste en que el propietario que la venta pierde la propiedad, pero conserva el derecho a seguir viviendo en ella de por vida. Y cuando fallece, el usufructo se extingue.
En este tipo de compraventas, el valor de la operación es siempre inferior al precio de mercado de la vivienda.
Precio y forma de pago
Un precio de venta que dependerá principalmente de la edad del vendedor. Cuanto mayor sea el usufructuario, menor será la expectativa de usufructo de la vivienda, y por tanto más cara se pagará la nuda propiedad.
En cuanto a la forma de pago, dependerá del acuerdo entre las partes, pues hay diferentes opciones válidas. El dinero se puede recibir mediante un pago único al contado en el momento de la firma. Un trámite que debe realizarse siempre ante notario.
También se puede pagar en forma de renta periódica (vitalicia o temporal), que el comprador paga cada mes al vendedor, o mediante una modalidad mixta (un pago inicial pequeño, más una renta mensual).
¿Cuándo puede interesar esta operación?
La nuda propiedad debe ser consensuada siempre por ambas partes, por lo que hay que valorar los intereses del comprador y del vendedor.
En cuanto al vendedor, interesa principalmente a personas mayores que buscan liquidez inmediata sin abandonar su hogar. Es decir, que venden su propiedad en vida a cambio de poder disfrutándola hasta el fin de sus días. Y la ventaja de los inversores es el precio reducido de estos inmuebles a largo plazo. A pesar de la incertidumbre que provoca no saber hasta cuando no se podrá acceder al usufructo del bien.
Ventajas de la nuda propiedad
Para el vendedor la principal ventaja es obtener liquidez y evitar el abandono de su propiedad y la consecuente mudanza.
El nudo propietario consigue un precio reducido respecto al mercado inmobiliario, a cambio de una inversión a largo plazo.
Inconvenientes
Pero como toda inversión financiera, la nuda propiedad tiene pros y contras,
Entre los inconvenientes se encuentra la imposibilidad del uso y disfrute inmediato del inmueble, aunque se ha adquirido legalmente. Y por supuesto la incertidumbre temporal, que depende de los años de vida que le queden al usufructuario legal.
Diferencias entre nuda propiedad e hipoteca inversa
La hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad son dos opciones para que los mayores de 65 años obtengan ingresos con su vivienda sin dejar de vivir en ella.
Con la hipoteca inversa se mantiene la vivienda a nombre de la familia y se puede dejar en herencia. En cambio, la nuda propiedad facilita dinero inmediato y sin deudas, pero se cede la propiedad tras la defunción del usufructuario.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un inmueble que se posee en nuda propiedad?
El nudo propietario puede vender legalmente ese bien, pero el comprador adquirirá el inmueble respetando siempre el usufructo existente.
¿Qué ocurre al fallecer el usufructuario?
En el momento en que fallece el usufructuario se consolida de forma inmediata la propiedad legal del nudo propietario, que pasa a tener el pleno dominio de la vivienda.
¿Puede alquilarse la vivienda?
El usufructuario puede alquilar la vivienda y beneficiarse de los ingresos en su totalidad.
Ideas clave a recordar
* La nuda propiedad permite vender una vivienda sin dejar de vivir en ella
* A la gente mayor le permite obtener liquidez sin abandonar su casa hasta el fin de sus días.
* El usufructuario puede usar y disfrutar, incluso alquilar y cobrar por la vivienda sin que le pertenezca.
