¿Qué es el derecho de retracto y cuándo puedes ejercerlo?
El derecho de retracto permite que determinadas personas sustituyan al comprador de un bien pagando exactamente el mismo precio que este había abonado. Aunque puede parecer un concepto jurídico complejo, aparece con frecuencia en operaciones relacionadas con viviendas, herencias o comunidades de propietarios.
¿Qué significa exactamente el derecho de retracto?
El derecho de retracto, según recoge el Código Civil en su Art. 1521, consiste en el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Tipos de derecho de retracto
Existen dos tipos de derecho de retracto, el legal y el convencional. El primero de ellos es aquel que se origina por una disposición prevista por la Ley. En cambio, el convencional procede cuando se trata de un acuerdo privado entre las partes sin que haya existido una enajenación del bien por Ley.
Cómo se ejerce el derecho de retracto
Cuando una persona está en condiciones de ejercer el derecho de retracto sobre una operación de compra-venta, debe enviar una notificación formal. Un aviso que deje constancia de la fecha y el contenido, como un burofax con acuse de recibo. Dirigido al nuevo comprador o vendedor. Y debe hacerlo además dentro del plazo legal establecido.
Una vez notificada la intención de ejercer el derecho de retracto, el titular deberá abonar el precio exacto que pagó el tercero por el bien comprado. Además de los costes de la operación y los posibles gastos derivados del proceso.
Quién puede ejercer este derecho
El derecho de retracto puede ser ejercido por personas que tienen un vínculo legal o un acuerdo previo sobre un bien cuando este se vende a un tercero. Y este derecho puede ejercerse a partir de diferentes circunstancias. Por ejemplo en el caso de los copropietarios de un inmueble, si uno de ellos vende su parte. O los coherederos en un caso similar. Igual que los propietarios colindantes en el ámbito rural en una operación de venta de tierras. Y por último, también pueden acogerse a este derecho los inquilinos de una propiedad alquilada. Cuando esta se ha vendido sin haberles avisado con la antelación que marca la ley.
¿Qué diferencia hay entre tanteo y retracto?
El derecho de tanteo es el que tiene el inquilino para ejercer la preferencia en la compra en el momento en el que el propietario le notifica la decisión de vender el inmueble. Sin embargo, el derecho de retracto es la posibilidad de reclamar la compra del bien una vez que ya se ha producido la compraventa a un tercero. Algo que puede producirse cuando el dueño ha vendido sin cumplir con su obligación legal de ofrecer antes la compra de la vivienda al inquilino. Y en las mismas condiciones que aun tercero.
¿Cuánto tiempo hay para ejercer el retracto?
El derecho de retracto vence pasado un plazo de tiempo marcado por ley, que dependerá de cada tipo de retracto.
Así, el tiempo del que disponen los copropietarios y los coherederos para ejercer su derecho de retracto en una operación de compraventa, siempre que esta se ajuste a las condiciones legales para hacerlo, es de un mes.
En cambio, el retracto de colindantes de explotación agraria, por ejemplo, en caso de venta de las tierras vecinas, puede ejecutarse dentro del plazo de 1 año. Contando desde la inscripción en el Registro de la propiedad. Siempre que no les hubiera sido notificada la operación con antelación; y de 60 días desde la notificación.
En el caso de los inquilinos de una vivienda alquilada, el plazo que marca la ley para que ejerza su derecho de retracto es de 30 días naturales. A contar desde el día siguiente de la notificación de la venta a un tercero por parte del propietario.
¿Qué ocurre si alguien ejerce el retracto?
Si una persona ejerce el derecho de retracto legal, también denominado de adquisición preferente, sustituye al comprador de un bien que ya se vendió sin respetar su derecho de tanteo. Es decir, se queda con el bien vendido a un tercero. Pero no sin antes reembolsar al comprador desplazado el precio exacto que ha pagado por la compra. A parte de los gastos del contrato y todos los costos derivados de la operación previa.
Preguntas frecuentes
¿Quién tiene derecho de retracto?
Las personas que tienen un vínculo legal o un acuerdo previo sobre un bien cuando este se vende a un tercero sin haberle sido notificado con antelación.
¿Se puede renunciar?
El retracto es un derecho, no una obligación. Si se dan las condiciones para ejercerlo, pero no interesa o no se pueden igualar las condiciones de venta del bien a un tercero, se puede renunciar y no reclamarlo.
¿Qué plazo hay?
El derecho de retracto tiene una vigencia limitada según el caso y el tipo de bienes vendidos. La ley marca unos plazos máximos para poder ejercerlo, superados los cuales el afectado ya no puede ejercer su derecho a reclamar.
¿Cómo se comunica?
Aquellos que deciden ejercer su derecho de retracto deben comunicárselo a las partes con una notificación formal, como por ejemplo un burofax o un requerimiento notarial.
Ideas clave a recordar
* El derecho de retracto permite a una persona ejercer su derecho de adquisición preferente frente a un tercero, cuando ya se ha producido una venta, y así sustituir así al comprador inicial.
* El derecho de tanteo y de retracto son parecidos. El primero se ejerce antes de la compra y el segundo, una vez realizada.
* Se trata de una opción que pueden ejercer los copropietarios de un bien, los coherederos, los propietarios de tierras colindantes o los inquilinos de una vivienda alquilada que se vende.
