¿Quién paga el IBI de la vivienda, el comprador, el vendedor o el inquilino?

Si tienes una propiedad ya sabes lo que es el IBI. Y es que tener una vivienda, un edificio o un local comercial no es gratis. Hay que pagar un impuesto a Hacienda por nuestro patrimonio inmobiliario. Veamos quién paga el IBI, en qué consiste y cuándo hay que pagarlo.

 ¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es una obligación fiscal de todos los propietarios. Se trata de un impuesto directo de carácter local que grava la titularidad y los derechos reales que una persona tenga sobre cualquier bien inmueble. Y no afecta solo a inmuebles destinados a vivienda, sino que incluye tanto propiedades urbanas (como pisos, casas, locales comerciales o garajes) como rústicas (fincas, terrenos agrícolas) o con características especiales (como una cantera, un embalse o infraestructuras ferroviarias, por ejemplo).

El IBI es un tributo que deben pagar todos los propietarios de inmuebles por el simple hecho de serlo. Si la propiedad está a su nombre en el Registro de la Propiedad y tiene un valor catastral asignado, el titular está obligado a abonar este impuesto. Y además no importa si la propiedad está en uso o vacía, si se alquila o no. El IBI hay que pagarlo cada año. Devenga el día 1 de enero.

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

Como hemos avanzado anteriormente, todo propietario de un inmueble tiene la obligación de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Pero las circunstancias pueden hacer que la situación no esté tan clara. Por ejemplo, quién paga el IBI en una compraventa. Cuándo el inmueble se vende y no coincide con la primera fecha de un año natural.

Pues bien, es la ley la que establece quién paga el IBI, y señala que debe liquidar este impuesto quien sea propietario del inmueble en la fecha en que devenga el impuesto. Sin embargo, se contempla que si en el decurso del año se transmite el inmueble y no se pacta lo contrario en el contrato de compraventa, el vendedor (que era el propietario) puede repercutir al comprador la parte proporcional de dicho impuesto de los días del año en que éste vaya a ser propietario. Por tanto, cuando se produce una venta el IBI lo pagará tanto el vendedor como el comprador en proporción a los meses de ese año en que cada uno haya sido el titular de la propiedad.

Este acuerdo, que hoy parece justo y coherente, fue un conflicto habitual tiempo atrás, cuando no estaba regulado por ley. Hoy se trata de un derecho que ha reconocido expresamente el Tribunal Supremo. No obstante, es legítimo que el comprador negocie quien paga el IBI en el momento de la compra. Y si llega a un acuerdo con el vendedor y éste asume el pago del impuesto, no hay inconveniente en formalizarlo ante notario en una cláusula del contrato y convertirlo en un compromiso legal.

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

El IBI es un impuesto de titularidad municipal que grava el valor de los bienes inmuebles. Por lo tanto el titular del derecho de propiedad, es decir el dueño de la vivienda, es quien en principio debe pagar el IBI.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que las partes en el contrato de alquiler acuerden que sea el inquilino quien paga el IBI.

Para llegar a este acuerdo de quién paga el IBI, aunque ambas partes hayan convenido que lo hará el inquilino, hay que cumplir unas condiciones. De lo contrario no sería válido ante la ley.

Así, para que sea el inquilino quien paga el IBI de la vivienda alquilada, el pacto deberá constar por escrito e indicar claramente el importe anual del tributo. La finalidad de esta formalidad contractual es el inquilino tenga toda la información necesaria para comprometerse. Y así mismo, al firmar el documento asume la obligación de ser él quien pague el tributo anual. Una garantía para el propietario.

Hay que señalar que este pacto, aunque legal, es de ámbito privado. Es decir, el acuerdo sobre el pago de los tributos no afectará a la Administración. Para la Agencia Tributaria la obligación de pagar el IBI  seguirá siendo del propietario, que tendrá que reclamar al inquilino de forma privada ese dinero para realizar el pago anualmente.

 ¿Cuánto se paga por el Impuesto de Bienes Inmuebles?

La cantidad a pagar anualmente por el IBI varía en cada caso, pues son muchos y diversos los factores que afectan al cálculo de la carga impositiva. Así, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, el IBI es más elevado debido al alto valor catastral de los inmuebles y a un tipo impositivo más elevado. En cambio, si nuestra propiedad está en municipios más pequeños o rurales, este impuesto suele ser considerablemente menor.

Todas las variables que afectan al cálculo del IBI están definidas por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Así, habrá que tener en cuenta el valor catastral del inmueble, la base imponible y la liquidable, el tipo impositivo (gravamen) que aplica cada ayuntamiento dentro de los márgenes establecidos por ley, la cuota íntegra resultante de la aplicación del tipo impositivo a la base liquidable, y las bonificaciones, si las hubiese. 

Conclusión

El IBI es un impuesto municipal que deben pagar anualmente todos los propietarios de bienes inmuebles. Un tributo que se aplica a todo tipo de patrimonio inmobiliario, y que siempre debe pagar su propietario. Aunque en los casos de arrendamiento puede suscribirse acuerdos excepcionales.