Qué es la dación en pago y cómo funciona

La dación en pago es un término financiero que se popularizó hace unos años, durante la crisis de la pasada década, ya que se convirtió en la única salida de muchas familias para zanjar sus problemas hipotecarios al no poder afrontar sus deudas. Veamos qué es y cómo funciona la dación en pago.

Qué significa la dación en pago

Una dación en pago consiste en la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es decir, la cancelación de la hipoteca entregando al banco las escrituras y las llaves de la vivienda puesta en garantía, y a cuyas cuotas no se puede hacer frente.

En qué casos se puede solicitar

Para poder ejecutar la opción de la dación en pago, debe darse la circunstancia de vulnerabilidad económica del deudor, que se ve incapaz de afrontar los pagos de la hipoteca. Una solución que debe estar consensuada por la entidad financiera y el cliente, y a ser posible especificada en la escritura. En caso de no estarlo, el banco no está obligado a aceptar esta opción por ley. Aunque la medida está contemplada en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, por lo que las entidades adheridas deben  evaluarla con criterios de transparencia y justicia.

 Ventajas e inconvenientes

Como en toda opción, la dación en pago tiene ventajas y desventajas para quienes se acogen a esta posibilidad.

Entre las ventajas, sin duda, está la liberación de las cuotas hipotecarias pendientes, al extinguirse la deuda principal. Y también la paralización de los posibles procesos judiciales en curso relacionados con la deuda, como una ejecución hipotecaria y desahucio de la vivienda. Además, al ejecutar la dación en pago el deudor queda protegido ante posibles embargos de otros bienes.

Por el contrario, también hay inconvenientes. En primer lugar, afecta al historial crediticio del implicado, ya que se registra como un incumplimiento parcial o total de la deuda original, permaneciendo hasta seis años. Además, queda registrado en los ficheros de morosos y bases de datos de solvencia patrimonial (como ASNEF y RAI). De este modo, se ve reducida la capacidad del deudor para acceder a nuevos créditos.

Y además, en el futuro las entidades pueden endurecer posibles préstamos con tipos de interés más altos, o con plazos más cortos, debido al mayor riesgo.

Diferencias con la ejecución hipotecaria

La dación en pago es una alternativa a la ejecución hipotecaria, que era la opción por la cual la entidad financiera, amparada por la Ley Hipotecaria, procedía a la venta forzosa del inmueble impagado por sus propietarios para de este modo cobrarse la deuda. La dación en pago es una solución pactada por la que se entrega el inmueble a cambio de saldar la deuda hipotecaria.

Preguntas frecuentes

¿La dación en pago cancela toda la deuda?

La solución de la dación en pago suele aplicarse para saldar el total de la deuda. Pero no siempre es así. La cancelación total depende de si el valor del inmueble entregado cubre el monto total de la deuda pendiente. Así dependerá del acuerdo entre el deudor y el banco, y de si la entidad financiera acepta la entrega de la vivienda como forma de pago completo.

¿Es obligatoria para el banco?

La dación en pago no es obligatoria para el banco. Se trata de un acuerdo voluntario entre el deudor y el acreedor. Aunque hay casos en que está estipulada como opción en las escrituras hipotecarias, y por lo tanto firmadas anticipadamente por ambas partes.

¿Se puede solicitar si la vivienda vale menos que la hipoteca?

En los casos en que la vivienda tiene un valor inferior al de la hipoteca el banco puede desestimar la opción de la dación en pago. O aceptarla, pero hacer que el deudor mantenga una deuda con la entidad por el valor de la diferencia pese a haber perdido la propiedad.

¿Cómo se negocia con el banco la dación en pago?

Cada caso es diferente según las condiciones de la deuda y la situación financiera del deudor. Pero sin duda, la mejor baza para negociar es que el valor de la casa sea superior al del capital restante de la hipoteca. Y aún mejora si existen otras deudas además del préstamo hipotecario. En ese caso el banco sí que puede verse inclinado aceptar la dación en pago frente a la opción de que se liquide todo el patrimonio del deudor y se use para abonar también otras deudas.