Derecho de tanteo: cuándo otra persona puede comprar una vivienda antes que tú
El derecho de tanteo concede preferencia para comprar una vivienda antes de que pueda venderse a un tercero. Se aplica en determinados supuestos legales y puede afectar tanto a compradores como a vendedores.
¿Qué significa tener derecho de tanteo?
El derecho de tanteo es el que tiene una persona, ya sea física o jurídica, para adquirir un bien de manera preferente, frente a otras personas que puedan estar interesadas en ese mismo bien. Y comprarlo además al mismo precio en que pudiera hacerlo un tercero interesado.
¿En qué casos existe?
El derecho de tanteo debe aplicarse antes de que se formalice una venta, cuando el dueño del bien ofertado avisa a una persona afectada por la operación y con prioridad sobre cualquier otra en caso de estar interesada en la compra del mismo. Pero ¿en qué casos existe el derecho de tanteo?
Alquiler de inmuebles
Cuando el propietario de una vivienda alquilada quiere venderla, el inquilino prioridad sobre cualquier otra persona para adquirirla. Y en idénticas condiciones económicas.
Viviendas protegidas, bienes históricos u obras de arte
El derecho de tanteo puede ser ejercido por el Gobierno cuando aquello que se vende está protegido, tiene un alto valor histórico o patrimonial. Ya sean inmuebles, obras de arte u otros bienes así valorados.
Casos de copropiedad
Cuando un bien tiene más de un propietario y una de ellos decide venderlo, éste deberá avisar a los demás antes de vender su parte. Aquellos que comparten la propiedad tienen derecho de tanteo sobre esa venta.
Derecho de tanteo entre socios de empresas
Un caso similar al de la propiedad compartida es el de los socios de una empresa. Un socio puede tener preferencia para comprar las partes de otro socio antes de que entren terceras personas.
¿Qué diferencia hay entre derecho de tanteo y de retracto?
El derecho de tanteo es el que tiene el inquilino para ejercer la preferencia en la compra en el momento en el que el propietario le notifica la decisión de vender el inmueble. Sin embargo, el derecho de retracto es la posibilidad de reclamar la compra del bien una vez que ya se ha producido la compraventa con un tercero. Algo que puede producirse cuando el dueño ha vendido sin cumplir con su obligación legal de ofrecer antes la vivienda en venta al inquilino, y en las mismas condiciones que aun tercero.
¿Puede venderse una vivienda sin respetar el tanteo?
Técnicamente, la venta de una vivienda puede realizarse sin respetar el derecho de tanteo, pero ello supondría un riesgo legal para el comprador. Si la operación se realiza sin tener en cuenta el derecho preferencial del inquilino y no se le notifica la intención de vender, automáticamente se activa el derecho de retracto. Y éste permitiría al agraviado invalidar legalmente la venta y adquirir la casa por el mismo precio pagado por el nuevo dueño, que nada podría hacer por retener la propiedad.
Casos reales en los que se aplica
El derecho de tanteo se aplica en la venta de inmuebles, ya sea entre copropietarios o con el inquilino en el caso de que la vivienda esté alquilada.
También existe este derecho preferencial en la venta de tierras rústicas. En este caso tiene preferencia frente a otros compradores el arrendatario. Es decir, el agricultor que trabaja la tierra, que así mismo también tendrá preferencia sobre los propietarios de terrenos colindantes si estuvieran interesados. Mientras que éstos tendrían ciertos derechos frente a otros posibles compradores.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de tanteo
¿Quién tiene prioridad para comprar?
Cuando se plantea la venta de un inmueble, el inquilino tiene prioridad. Es decir, preferencia a la hora de comprar frente a cualquier otro interesado. Y al mismo precio.
¿Cuánto tiempo hay para ejercer el derecho de tanteo?
Desde el momento en que el propietario notifica su intención de vender la casa y las condiciones de la compraventa, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo.
¿Puede anularse la venta?
La venta puede anularse en los casos en que no se ha respetado el aviso preferencial y el afectado no ha podido ejercer su derecho de tanteo. En tal caso, puede acogerse al derecho de retracto, y el contrato de compraventa quedaría anulado legalmente.
Ideas clave a recordar
* El derecho de tanteo es la preferencia del inquilino frente a otros interesados en la venta de un inmueble.
* El inquilino tiene derecho preferencial y al mismo precio que otros posibles compradores.
* Si no se aplica este derecho de prioridad, la operación de compraventa puede anularse por el derecho de retracto.
* Este derecho de preferencia se puede aplicar también entre copropietarios o socios en empresas.
