Propietario versus inquilino: ¿qué hacer si hay daños materiales?

Cuando finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos abandonan la casa hay que hacer una inspección concienzuda. Antes de devolver la fianza o el mes en depósito hay que comprobar que no haya daños materiales. Y si los hay, ¿qué hacer? Sobre todo si el inquilino saliente se niega a hacerse cargo de los arreglos pertinentes.

Digamos que el dueño de la casa se encuentra con electrodomésticos o muebles golpeados, rayados, objetos rotos o paredes deterioradas, con pintadas o huellas de zapatos, por ejemplo. En caso de que el arrendatario, responsable de todos estos desperfectos, no quiera asumir el gasto de los arreglos, ¿es conveniente demandarlo? Y de ser así, ¿por lo civil o por lo penal?

La respuesta es sí, cuando no queda más remedio ni opciones de arreglo amistoso; y aunque las dos opciones son válidas, la civil y la penal, lo cierto es que conviene informarse de los procesos que seguirá la denuncia por una vía u otra antes de decidir.

Se puede interponer una demanda tanto civil como penal. El arrendatario debe devolver la finca, al finalizar el alquiler, tal como la recibió (excepto el desgaste normal). Por tanto, el propietario puede reclamarle el coste de reparar esos daños con una demanda civil. Pero además, es un delito causar daños en una propiedad ajena, por lo que el inquilino puede ser condenado a una multa y a indemnizar al dueño con el coste de la reparación.

Qué hacer si hay daños materiales al acabar el contrato de alquiler

Civil o penal: ventajas e inconvenientes

No obstante, y aunque por ambas vías puede conseguirse una indemnización por los daños, las dos opciones tienen ventajas e inconvenientes. Veamos cuales.

En general, la denuncia penal tarda más tiempo en tramitarse que la demanda civil, por lo que tardará más en cobrar.

Por lo penal existe el riesgo de que el juez archive el procedimiento, pues esta vía se reserva para los casos más graves (cuando se puede probar que se han causado los daños intencionadamente). Y en el caso en que se archiva el procedimiento penal, el afectado no tendrá más remedio que iniciar la vía civil. En definitiva, habrá perdido mucho tiempo y dinero antes de volver a empezar. Por tanto, lo más aconsejable es que acuda a la vía civil, pues es la más rápida (como regla general) y salvo casos excepcionales le asegura ser indemnizado por los daños y perjuicios que haya sufrido. Siempre y cuando el contrato del alquiler en litigio fuera del todo legal, claro está.

Consejos para el arrendador

Tanto si reclama en vía civil como penal, debe demostrar que los daños han sido causados por el arrendatario. Para ello, es necesario determinar el estado de la vivienda cuando se entregó al inquilino, así como el que tenía en el momento del desalojo.

Por ello, es muy aconsejable que se indique en el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes que la vivienda se entrega sin daños y en perfecto estado de conservación.  También conviene incorporar un anexo con un inventario del mobiliario (relacionándolo y describiéndolo de forma detallada), y otro con un reportaje fotográfico del inmueble y del mobiliario.

Una vez extinguido el contrato y desalojada la vivienda, si no es posible que el inquilino reconozca por escrito su responsabilidad sobre los daños, hay que dejar constancia inmediata de éstos por otros medios.  La opción más fiable (pero más cara) es el acta notarial, aunque también se puede contratar un perito que tome fotografías lo antes posible del estado de la vivienda, y emita un informe de los daños y de su valoración, siempre comparados con el reportaje fotográfico previo al alquiler.

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