Los nuevos cambios en la Ley del alquiler

La cultura de alquiler en España no está tan arraigada como en el resto de la Unión Europea y así lo confirman los datos estadísticos publicados por la agencia Eurostat en 2010. En nuestro país sólo un 17 por ciento de la población reside en una vivienda arrendada, frente al 83 que lo hace en un piso en propiedad.

Para fomentar el mercado de alquiler y dinamizar el arrendamiento de viviendas el Gobierno aprobó el pasado 24 de agosto un Proyecto de Ley del alquiler con medidas que inciden en la flexibilización de los contratos, de manera que se reducen  los plazos de duración del mismo. También se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino, da la posibilidad de recuperar el inmueble cuando el propietario lo necesite (cumpliendo, eso sí, una serie de requisitos), y a partir de ahora la tramitación y ejecución del proceso de desahucio será más rápido.

Gráfica comparativa alquiler europeo vs compra

Estos cambios no han sido del agrado de todos los sectores sociales. Así, la organización FACUA-Consumidores en acción ha denunciado que la normativa del Ejecutivo supone “un nuevo recorte en los derechos de los usuarios en beneficio de los arrendadores” porque aporta mayor seguridad jurídica al propietario creando, a su vez, más desamparo para el arrendatario. Por su parte, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) opina que “es necesario flexibilizar, pero sin comprometer la estabilidad”.

Ley del alquiler

Con la nueva normativa

¿Cómo afecta en la actualización del precio de alquiler? La cuantía se renovaba anualmente en función del Índice de Precios de Consumo (IPC). Sin embargo, ahora se podrá pactar entre arrendador y arrendatario, independientemente de la subida de este impuesto. Además, cabe la posibilidad de descontar del precio del alquiler las reformas y mejoras llevadas a cabo en la vivienda.

¿Existen cambios en la duración de los contratos?

Sí, con el nuevo Proyecto de Ley la prórroga forzosa se reduce a tres años, en vez de cinco, y a un año la prórroga tácita, en lugar de los tres que se requería anteriormente.

Otra novedad importante que aporta la norma es que el inquilino no está obligado a completar el periodo pactado para abandonar el inmueble, sino que únicamente necesita avisar a su casero con un mes (mínimo) de antelación. Y, además,  no tendrá ningún tipo de penalización económica.

El propietario también tiene más facilidades para recuperar el piso en cualquier momento, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, que demuestre que lo necesita como vivienda habitual para familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación. Debe comunicarlo con dos meses de antelación.

¿Cuáles son los plazos estipulados para proceder al desahucio?

Se ha modificado también la Ley de Enjuiciamiento Civil (con fecha 24 de agosto) donde se dice que en el momento que se presenta la demanda de desahucio, el inquilino moroso tiene un plazo de diez días para efectuar el pago, o justificar las razones que le han llevado al impago de la deuda. En el caso de que el demandado no comparezca en el juzgado, no abone la cantidad debida o no justifique el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio. Para ello solamente se necesitará la presencia de un funcionario del juzgado.

Si el propietario vende el piso, ¿debe respetar el nuevo dueño las condiciones pactadas con anterioridad?

La nueva ley recoge que tiene la obligación de mantener al inquilino y las cláusulas firmadas si su contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad (aunque esta inscripción tiene carácter voluntario). En el caso de que no esté registrado, el inquilino puede perder su derecho, ya que el nuevo arrendador podría romper lo acordado con el anterior propietario.

Sin carácter retroactivo

Las diferentes modificaciones en la legislación sobre alquileres de viviendas nunca han tenido efectos retroactivos, por lo que existen varios tipos de contratos en función de cuándo hayan sido firmados. En este caso, la ley también se aplicará sólo a los contratos cerrados tras la entrada en vigor de la nueva normativa.

El tiempo dirá si el objetivo para el que fue creado la reforma se cumple: promover el alquiler de viviendas en España, un país donde existen tres millones de pisos vacíos y que no se dedican a este mercado.

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